Viviendas turísticas: ¿chivo expiatorio del problema habitacional?

VIVIENDAS TURÍSTICAS: ¿CHIVO EXPIATORIO DEL PROBLEMA HABITACIONAL?

 

 

I. UN DIAGNÓSTICO PRECIPITADO: VIVIENDA INACCESIBLE, CULPABLE VISIBLE.

 

La creciente dificultad de acceso a una vivienda digna y asequible ha situado, nuevamente, al mercado residencial en el centro del debate político, social y legislativo.

De hecho, en el barómetro de julio de 2025 del controvertido Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la primera preocupación de los españoles es —nada nuevo bajo el sol, por otra parte— el acceso a la vivienda.*

En este contexto, las viviendas de uso turístico («VUT«) se han convertido en una figura señalada no sólo por nuestros políticos, sino también por muchos medios de comunicación (aprovechando la época estival que coincide con el auge del turismo) y determinados sectores de la sociedad: un enemigo aparente sobre el que descargar en parte la frustración ciudadana y el reciente peso normativo y jurisprudencial.

Pues bien, aunque el problema de acceso a la vivienda en España pueda parecer relativamente reciente, lo cierto es que no lo es. Basta citar al gran Gaspar Melchor de Jovellanos y su carta dirigida al Conde de Floridablanca sobre las posadas secretas para comprobar que ya a finales del siglo XVIII existía esta preocupación, planteando su solución del siguiente modo: 

 

 

 

 

 

 

«…Ciertamente que, extendida la población, y aumentado el número de habitaciones, bajaría el precio de las casas en razón de su abundancia o de su menor escasez, y por una consecuencia natural disminuiría el número de las posadas… Cuando este objeto no dictase tales providencias, se deberían tomar para abaratar los arrendamientos, cuya escandalosa subida (…) hace un efecto sensible en la industria y tráfico interior de la Corte.»

 

 

 

 

Volviendo a la actualidad tras el anterior apunte histórico, que nos pone de manifiesto el carácter estructural del problema de acceso a la vivienda en España,  cabe reseñar que en los últimos años e incluso en los últimos meses ha habido diversas reformas normativas tanto en el ámbito civil (en materia de propiedad horizontal) como en el ámbito urbanístico que tienen por objeto las VUT.

Pero ¿son realmente las VUT la causa principal de los males del mercado de la vivienda? ¿O estamos ante un diagnóstico parcial e interesado que ignora factores estructurales mucho más complejos?

Veamos, a continuación, las últimas novedades introducidas en el ordenamiento jurídico español en materia de VUT para entender mejor la cuestión.

 

 

II. LAS RECIENTES REFORMAS LEGALES: UN MARCO CADA VEZ MÁS RESTRICTIVO.

 

 

1. Ámbito civil: las nuevas (y cuestionables) atribuciones a las comunidades de propietarios.

 

En el ámbito civil, desde el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, hasta la reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia han reformado la Ley de Propiedad Horizontal («LPH») para permitir:

• • La prohibición de la actividad turística por acuerdo comunitario de 3/5 partes de propietarios y cuotas (art. 17.12 LPH).
  • La obligación de autorización previa de la comunidad (arts. 7.3 y 17.12 LPH).
  • La facultad del presidente para requerir el cese inmediato de la actividad no autorizada (art. 7.3 LPH).

 

Estas medidas consolidan el poder de las comunidades, pero también generan una proliferación de conflictos vecinales y judiciales.

Asimismo, suscitan la cuestión relativa a los límites de una norma iusprivatista para incidir en materias propias del Derecho Público urbanístico, como la determinación de los usos del suelo y, en consecuencia, de los edificios.

 

2. Ámbito urbanístico: cerco administrativo.

 

En este ámbito, nos centraremos brevemente en el caso de las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona, y sus recientes medidas o las de sus Comunidades Autónomas en relación con las VUT. 

 

 

Madrid: «Plan RESIDE».

 

El  Ayuntamiento de Madrid pretende reordenar el uso residencial del centro urbano, limitar de manera drástica la expansión de las VUT y establecer un nuevo marco sancionador. 

Para ello ha tramitado una modificación sustancial del Plan General de Ordenación Urbana de 1997, que aprobó provisionalmente el Pleno el 21 de mayo de este año y que podría aprobarse definitivamente por la Comunidad de Madrid durante este mes de agosto, que el propio Ayuntamiento resume en los siguientes puntos:

– Se blinda el uso de la vivienda habitual y se trasladan los pisos turísticos fuera de los edificios residenciales para la protección y mejora del uso residencial en Madrid.

– No se otorgarán licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico para garantizar una oferta turística ordenada y legal.

– Fuera del centro histórico, las licencias de alojamientos turísticos se concederán sólo para los que tengan acceso independiente en planta baja o primera planta (novedad incorporada tras someterse a información pública).

– Los equipamientos dotacionales privados, obsoletos y con algún tipo de protección podrán transformarse en viviendas de alquiler asequible y/o coliving si se rehabilita el inmueble.

– En edificios residenciales no ubicados en calles comerciales, podrá haber pisos turísticos siempre que el uso de todo el inmueble se destine a esta actividad; sólo se otorgará la licencia durante un plazo de 15 años y después volverá a ser para uso residencial.

– Se ofrecerán incentivos urbanísticos para transformar edificios de oficinas en residencial.

– Se protege el comercio local prohibiendo su transformación en pisos turísticos en el centro histórico y también en viviendas en las principales vías comerciales.

En definitiva, se persigue el fomento de la actividad residencial con el indisimulado objetivo (entre otros) de mejorar el acceso a la vivienda, al menos en el centro histórico de Madrid.

 

 

Barcelona: previsión de eliminación de las VUT en 2029.

 

Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó, ya en 2017, el Plan Especial Urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud, residencias colectivas docentes de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico de la Ciudad de Barcelona.

Posteriormente y en paralelo, en 2023, la Generalitat de Cataluña modificó la Ley de Urbanismo de Cataluña con el Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, para poner más restricciones y limitar las viviendas turísticas en todo el territorio catalán.

Entre otras cosas, fija un número máximo de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes, obliga a renovar las licencias turísticas cada 5 años (algo que no era necesario) y da plenas facultades a los ayuntamientos para renovar estas licencias o anularlas por completo.

Esta medida ha sido amparada por el Tribunal Constitucional en su STC 64/2025, de 13 de marzo de 2025, que desestimó el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra la anterior ley autonómica concluyendo que el régimen del uso turístico de las viviendas sometido a enjuiciamiento no constituye una supresión del derecho de propiedad sobre aquéllas, sino una delimitación de un aspecto concreto de su contenido, en atención a la función social del derecho, que no lo hace desaparecer ni lo convierte en irreconocible.

De hecho, apoyado en la anterior sentencia y en la modificación de la ley urbanística de Cataluña, el Alcalde de Barcelona ha anunciado que irá más allá, teniendo previsto eliminar los 10.101 pisos turísticos que hay en la capital catalana antes de 2029. Una medida, ciertamente extrema, que sería pionera en Europa.

 

 

III. Conclusión: ¿problema o coartada? LAS VUT como síntoma, no como enfermedad.

 

En conclusión, parece cómodo en nuestro país atribuir al fenómeno turístico-residencial la responsabilidad de la escasez de vivienda.

Pero, como hemos apuntado, el problema del acceso a la vivienda se ha manifestado históricamente en España mucho antes del fenómeno de los alquileres turísticos, y lo cierto es que el déficit estructural de vivienda pública, el auge de la inversión especulativa o el urbanismo expansivo tienen un peso mucho mayor y más silenciado en el mismo.

Las VUT han crecido, sí, pero lo han hecho en un ecosistema de:

• • Ausencia de una política estatal coordinada de vivienda.
  • Incentivos fiscales al arrendamiento turístico frente al residencial.
  • Déficit histórico de vivienda protegida.
  • Desregulación del alquiler de media estancia, muchas veces más lesivo que las VUT propiamente dichas.

 

En este escenario, culpabilizar exclusivamente al alquiler turístico es una simplificación interesada. En nuestra opinión el aumento del parque residencial como consecuencia del incremento exponencial de restricciones al alquiler turístico difícilmente tendrá un impacto significativo en el precio de la vivienda o de los alquileres de forma generalizada.

Hay otras medidas que podrían ser mucho más efectivas. Sin ir más lejos, ¿cuánto tiempo llevamos esperando la aprobación de una nueva ley estatal del suelo sin que nuestros representantes políticos se pongan de acuerdo para sacarla adelante?

Modificar la normativa urbanística para agilizar la obtención de suelo finalista y facilitar la promoción de nuevas viviendas, reduciendo los tiempos de tramitación y eliminando bloqueos administrativos innecesarios se hace más que necesario y puede ser, sin duda, mucho más efectivo. Al igual que lo es acabar con las anulaciones masivas de planes generales que venimos padeciendo en los últimos años a lo largo y ancho de toda la geografía española.

Una regulación eficaz de las VUT es, sin duda, precisa (en este sentido nos parece acertada, por ejemplo, la creación del Registro Único de Arrendamientos, en vigor desde el 1 de julio de 2025, mediante el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre), pero no como solución al problema del acceso a la vivienda. Esto exige:

• • Distinguir entre el impacto local real de las VUT y la narrativa política.
  • Diferenciar las zonas tensionadas de las que no lo están.
  • Atacar la especulación y la falta de parque público, no solo la oferta turística.

 

Así las cosas, si no se actúa sobre las verdaderas raíces del problema, se corre el riesgo de castigar a pequeños propietarios y a otros ciudadanos, hiperregular y prolongar la situación que se pretende resolver.

Las VUT no son inocentes, pero tampoco culpables únicas. El problema de la vivienda en España es estructural y multifactorial, y el uso turístico —desde el punto de vista tanto político como mediático— se ha convertido en su chivo expiatorio.

La legislación debe ser firme pero justa. Y el análisis, más profundo que el titular. Solo así podremos avanzar hacia un urbanismo sostenible, equilibrado y, sobre todo, hacia una ciudad más habitable.

*https://www.cis.es/documents/d/cis/es3517mar_a

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