Due diligence urbanística

Para  cerrar 2023 queremos compartir con vosotros la última entrada del año en nuestro blog: una guía práctica de lo que entendemos debe ser una evaluación integral y eficiente de un inmueble en una due diligence urbanístico-inmobiliaria.

I.- INTRODUCCIÓN.

No son pocos los casos de inversores, que se aventuran en una operación inmobiliaria sin conocer los riesgos o el potencial del suelo que van a adquirir o de propietarios de suelo que si conociesen en profundidad las peculiaridades jurídicas de sus fincas podrían obtener mayor rendimiento de su inversión.

En Lorenzo Hernando Abogados ofrecemos el servicio de due diligence urbanístico-inmobiliaria para aquéllos propietarios o compradores de suelo que desean afrontar una operación inmobiliaria con seguridad jurídica, maximizar su inversión y ser conocedores de todos las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades de la misma. Dicho análisis permite conocer al cliente la idoneidad del inmueble analizado para el proyecto inmobiliario que persigue o, en su caso, reorientar y adaptar el mismo a las circunstancias fácticas y jurídicas que presenta a fin de que pueda alcanzarse un objetivo satisfactorio para el cliente.

Cuando se nos plantea el análisis de un determinado suelo o de una finca concreta consideramos que hay una serie de claves a tener en cuenta que han de ser tomadas en consideración a la hora de valorar acometer una operación o, simplemente, para conocer las posibilidades que se nos presentan ante una inversión ya realizada y, en definitiva, despejar las nubes que se ciernen sobre nuestro activo.

II.- ANÁLISIS CATASTRAL.

Un buen punto de partida es acudir al Catastro Inmobiliario, que refleja la realidad de las parcelas a efectos fiscales y de tributación y que se encuentra regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Para el acceso a los valiosos datos catastrales que nos permitirán comenzar con nuestro análisis, es preciso conocer el número de parcela y de polígono del Catastro o la referencia catastral de la misma. Esta última es un código alfanumérico que figura en cualquier recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca y que podremos solicitar a nuestro cliente o al propietario de la finca objeto de análisis.

Decimos que es un buen punto de partida por los siguientes motivos:

• • • • Se trata de un registro público administrativo, a efectos, principalmente, fiscales y de tributación, que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, siendo su inscripción en el mismo obligatoria, a diferencia de lo que ocurre con el Registro de la Propiedad.
      • Por la facilidad de acceso y la gratuidad de muchos de sus datos (algo en lo que difiere del Registro de la Propiedad) bastando con acudir a la Sede Electrónica del Catastro (https://www.sedecatastro.gob.es/) para conocerlos.
      • Porque contiene una representación gráfica de los bienes inmuebles en todos los casos. A diferencia del Registro de la Propiedad, donde la representación gráfica de las fincas proviene, precisamente, de su coordinación con el Catastro, consecuencia de la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Por tanto, si acudimos al Catastro encontraremos datos de gran utilidad como la superficie catastral, el valor catastral, datos de situación (término municipal, nombre de paraje, calle y número…), la superficie y uso de las construcciones que, en su caso, existan sobre la finca y la naturaleza de la misma que puede ser rústica o urbana y que, ya adelantamos, puede no guardar relación con su naturaleza urbanística.

Los anteriores datos pueden reflejarse en simples consultas a través de la sede electrónica o, si buscamos una mayor seguridad jurídica, con las certificaciones catastrales que acrediten los datos físicos, jurídicos y económicos de la parcela objeto de nuestro análisis.

Hay que tener en cuenta que las certificaciones catastrales tienen la validez de un año desde la fecha de su expedición siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones en las circunstancias determinantes de su contenido.

III.- ANÁLISIS REGISTRAL.

Una segunda clave, sin duda alguna, nos la da la información registral. En efecto, para una due diligence integral y eficiente debemos acudir al Registro de la Propiedad y comprobar si nuestra finca está o no inscrita a fin de advertir todas las posibles cargas, gravámenes y afecciones existentes sobre la misma y que puedan repercutir en su valor económico o en la viabilidad jurídica de la operación proyectada.

Si disponemos de la escritura pública o del título de adquisición de la finca en él podremos encontrar los datos registrales de la finca (tomo, libro, folio y número de la finca o número registral) en caso de que se encuentre inscrita.

Los datos contenidos en el Registro de la Propiedad son de pago. Si bien, en su gran mayoría pueden solicitarse electrónicamente a través de la sede https://www.registradores.org/.

El Registro de la Propiedad contiene la realidad relativa a los derechos reales existentes en relación con los bienes inmuebles en él inscritos y está regulado por la Ley Hipotecaria y su Reglamento. A diferencia del Catastro Inmobiliario la inscripción en él es voluntaria.

El art. 38 de la Ley Hipotecaria recoge la presunción de exactitud para los derechos inscritos, que es iuris et de iure y que dimana, a su vez, del art. 34 de dicha Ley, que recoge el principio de fe pública registral.

En cuanto al resto de datos, aunque el Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, pues se basa en las declaraciones de los propios solicitantes, los asientos en él practicados sobre circunstancias fácticas conllevan una presunción de exactitud que es iuris tantum, esto es, hasta que se demuestre o acredite su discordancia con la realidad extrarregistral. Así lo ha expresado, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de julio de 2008 (ECLI:ES:APM:2008:9974).

En este segundo paso, lo primero que hemos de comprobar es si la finca objeto de nuestro estudio está inscrita en el Registro de la Propiedad y, en caso afirmativo, si coinciden realidad registral y realidad catastral.

Hay que tener en cuenta que la realidad catastral y la registral no siempre es la misma. De ahí la importancia de la coordinación perseguida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En este sentido, también puede ocurrir que la realidad física no coincida con las realidades registral ni catastral, caso en que será muy conveniente que contemos con mediciones (p. ej. un levantamiento topográfico) realizadas por un técnico competente.

Resulta trascendental, pues tiene clara incidencia en el valor económico del inmueble, comprobar que la finca no presenta cargas ni gravámenes tales como hipotecas, servidumbres, usufructos… Además, también nos permite comprobar la existencia de determinadas afecciones como embargos, liquidaciones de impuestos pendientes, subastas judiciales, impagos en el IBI o en la hipoteca. Además, es probable que incluya deudas ya saldadas, pero no eliminadas a nivel de registro.

Además, el Registro de la Propiedad puede ofrecernos datos tan valiosos como los siguientes:

• • • • Los relativos a la naturaleza de la finca, si ésta es rústica o urbana, de secano o de regadío e incluso anticiparnos su clasificación y calificación urbanística.
      • Los datos de situación tales como el término municipal, el nombre del paraje o partido, la calle y el número.
      • Los linderos. La descripción de los linderos, referidos a los datos físicos de las fincas colindantes, es información que no aparece, por ejemplo, en el Catastro Inmobiliario y que puede ser de gran valía para nuestro análisis.

Los datos registrales pueden obtenerse mediante una nota simple registral o, si se desea fehaciencia de la información solicitada, un certificado registral de dominio y cargas actualizado. Igualmente, puede ser útil, en ocasiones, conocer el historial registral de la finca; documento que, no obstante, no es posible todavía solicitar en la sede electrónica del Registro de la Propiedad.

IV.- ANÁLISIS JURÍDICO-URBANISTICO.

Clave de bóveda de nuestro análisis es la vertiente urbanística, para lo que habrá de conocerse la normativa urbanística aplicable, el planeamiento y los usos y tipologías. En síntesis, contextualizar en qué situación urbanística se encuentra el suelo objeto de nuestra due diligence.

Para ello, lo primero que hay que discernir es la normativa urbanística aplicable, en función de la Comunidad Autónoma donde esté radicado el inmueble objeto de nuestro análisis, habida cuenta que en España contamos con diecisiete legislaciones urbanísticas diferentes (tantas como comunidades autónomas; además, del caso de Ceuta y Melilla, donde aplica, ante la ausencia de normativa propia, la legislación urbanística estatal supletoria que no ha sido declarada inconstitucional).

En este sentido, la información urbanística de la finca objeto de estudio nos permite conocer los derechos y obligaciones que tiene el titular de un suelo. Es por esto importante tener en cuenta lo establecido por el art. 5 d) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (“TRLS 2015”) que recoge el derecho de información urbanística: “Todos los ciudadanos tienen derecho a:  (…) d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.”

Antes, no obstante, de acudir a la consulta urbanística, es posible realizar un análisis urbanístico preliminar acudiendo al propio plan general de ordenación urbana o instrumento de ordenación  general equivalente.

Como norma reglamentaria que es, sus normas urbanísticas deben ser objeto de publicación; no así el resto de documentos de los planes (v.gr. la memoria, el informe de viabilidad económica o los planos) sujetos exclusivamente a publicidad.

No obstante, no resulta difícil encontrar íntegramente el plan general o instrumento de ordenación general equivalente de cada municipio de libre acceso en internet. En el caso de la Comunidad de Madrid, resulta de gran utilidad la herramienta “Visor SIT”, que ofrece el planeamiento urbanístico vigente aprobado definitivamente para los 179 municipios de la Comunidad de Madrid (https://www.comunidad.madrid/servicios/urbanismo-medio-ambiente/sistema-informacion-territorial-visor-sit).

El acceso al plan general nos permite conocer información fundamental como:

• • • • La clasificación urbanística de la finca. Esto es, en la terminología más empleada, si es urbana, urbanizable o no urbanizable.
      • La categorización del suelo dentro de cada clase. Es decir, y teniendo en cuenta que la terminología no es uniforme en las distintas legislaciones urbanísticas, si la finca está en suelo urbano consolidado o no consolidado, urbanizable sectorizado o no sectorizado y no urbanizable común o de protección.
      • Los usos del suelo y su tipología: residencial (v.gr. vivienda colectiva o unifamiliar…), industrial (p. ej. parque industrial o industria tradicional) o terciario (v.gr. terciario oficinas o terciario comercial).
      • Su inclusión o no en un sistema de actuación urbanística para la gestión del suelo.
      • La edificabilidad en un concreto uso o el aprovechamiento urbanístico que tiene reconocida la finca.

En cualquier caso, resulta, asimismo, importante conocer la situación urbanística de la finca y las implicaciones existentes a nivel de planeamiento de desarrollo y de gestión y ejecución urbanística (plan parcial, proyecto de reparcelación, proyecto de expropiación…). Así como, en su caso, la situación a nivel de licencias (obra, actividad, apertura) o declaraciones responsables.

Como colofón a nuestro análisis preliminar, a fin de ofrecer las garantías necesarias, deberemos acudir a la solicitud de información urbanística a la que se refiere el citado art. 5 d) del TRLS 2015. Dicha solicitud puede revestir la forma de cédula urbanística o de consulta urbanística, siendo preferible esta última opción por cuanto, en función de la normativa aplicable y cuando ésta así lo prevea expresamente, la respuesta de la Administración puede ser vinculante.

La cédula urbanística es un documento informativo que acredita el régimen y circunstancias urbanísticas a las que está sujeta una finca, una parcela o un solar de un término municipal. Normalmente está sujeta al pago de una tasa, por lo que tiene un coste económico.

Por su parte, en cuanto a la consulta urbanística, también está sujeta al pago de una tasa (a menudo más elevada que la de la cédula urbanística) y, en ocasiones además, de un porcentaje sobre el coste que supondría la tramitación del proyecto sobre el que se consulta, de presentarlo junto con una solicitud de licencia urbanística.

Aunque su análisis no es objeto de esta entrada, sí conviene destacar que la consulta urbanística se contempla expresamente en el TRLS 2015 en relación con los derechos del propietario de terrenos en situación de suelo rural (art. 13.2 a) TRLS 2015) o en el art. 157.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, respecto de las actuaciones sujetas a declaración responsable, con el objeto de aportar seguridad jurídica.

En ocasiones, se distingue entre consultas urbanísticas comunes y consultas urbanísticas especiales. En cuanto a su carácter vinculante, nos remitimos al siguiente artículo, que es suficientemente ilustrativo de la situación, la cual difiere de las consultas tributarias: https://delajusticia.com/2008/07/31/de-la-informacion-y-desinformacion-urbanistica/.  No obstante, algunas normativas prevén el carácter vinculante para determinadas consultas, por lo que habrá de estarse al caso concreto.

Por último, otra opción  perfectamente plausible, para una due diligence integral y eficiente es la visita al técnico municipal para verificar los parámetros urbanísticos del inmueble objeto de análisis.

V.- ANÁLISIS DE LA NORMATIVA SECTORIAL.

Por último, no puede concluirse nuestro análisis sin tener en cuenta las posibles implicaciones y o limitaciones derivadas de la legislación sectorial.

Por ejemplo, si la finca está afectada por servidumbres aeronáuticas, será preciso tener en cuenta esta normativa sectorial en nuestro análisis. Lo mismo ocurrirá respecto de la normativa en materia de aguas si por la finca en cuestión discurre un cauce de agua, aunque se encuentre seco; o si la finca es atravesada por una vía pecuaria; caso en que, igualmente, habrá que acudir a la normativa específica.

En definitiva, habrá que constatar que no se requieran otros permisos o autorizaciones de las Administraciones sectoriales, ya sean ambientales o referidas a aguas, turismo, energía…  

Por ello, en casos como los indicados, es de gran trascendencia acudir a la normativa sectorial para poder emitir una opinión con las debidas garantías para nuestros clientes.

En definitiva, no son pocos las claves a tener en cuenta si queremos llevar a cabo una due diligence urbanístico-inmobiliaria integral y eficiente que permita arrojar luz donde inicialmente había oscuridad.

En cualquier caso, resulta clave, como mínimo, el análisis en la doble vertiente comentada:

1.- Civil-inmobiliaria.

2.- Jurídico-urbanística.

El mayor o menor detalle de nuestro informe y la realización de consultas más o menos pormenorizadas a Administraciones públicas o registros públicos estará en función del grado de concreción del proyecto que quiera realizarse en la finca o en suelo objeto de análisis.

¡FELIZ Y PRÓSPERO 2024!

Juan Manuel Lorenzo Hernando
Socio director de Lorenzo Hernando Abogados